Son muchas las comunidades de vecinos que se plantean la rehabilitación de edificios cuando, con el paso del tiempo, comienzan a ver desperfectos o aprecian mal estado en fachadas o cubiertas.
Esto es debido a que los edificios tienen su ciclo vital. La edad, las patologías o “enfermedades” que van apareciendo, y la exigencia por parte de las administraciones públicas de pasar la conocida como ITE -Inspección Técnica de los Edificios, en las construcciones de más de 50 años situadas en municipios de más de 25000 habitantes, hacen que llegue el momento de hacer frente a la rehabilitación del edificio.
¿Qué pasos debemos dar para la rehabilitación de edificios?
A la hora de abordar la rehabilitación de edificios podemos seguir unas pautas básicas tales como realizar la ITE, elegir con qué técnico se va a redactar el proyecto, seleccionar la empresa que va a ejecutar la obra, qué trámites y permisos hay que pedir, cómo hacerlo, cuánto va a costar… el proceso puede ser largo y a veces complicado.
Realizar la ITE – Inspección Técnica de Edificios
La ITE (inspección técnica del edificio) es una inspección del estado de nuestro edificio que debe ser realizada por un técnico, además de titulado, con la suficiente experiencia y que nos va a dar un diagnóstico acerca de:
- Las condiciones de seguridad en las que se encuentra nuestro edificio, para los habitantes y para el resto de los viandantes.
- Las condiciones de salubridad y habitabilidad, lo que va influir directamente en nuestra salud.
- El estado en el que realmente tenemos la accesibilidad y el resto de las instalaciones de nuestro edificio.
Cuando el informe está bien hecho, es un arma muy poderosa en manos de una comunidad de vecinos. Nos permite planificar las operaciones de mantenimiento a las que inevitablemente debemos atender y, cuando planificamos con tiempo, evitamos sorpresas desagradables en forma de derramas.
No veamos la obligación de pasar la ITE como una imposición que intentamos cubrir al menor coste posible, sino como una oportunidad de ahorrar y de saber lo que realmente tenemos entre manos. Nuestro consejo es buscar para ello a un técnico con experiencia y no contratar fijándonos únicamente en el precio.
El papel del Comité de Obras y del Administrador de Fincas
Con el informe en la mano, se debe convocar a los vecinos a una junta y crear un Comité de Obras, para que sea el que se encargue del seguimiento de la rehabilitación del edificio, que coordine todos los pasos a seguir y ejerza el control económico y de seguridad.
Es necesaria, por supuesto, la participación del Administrador de Fincas. Su figura deberá aportar el conocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, marco normativo en el que se regula la gestión de las comunidades de propietarios. Su labor es importante como secretario-administrador a la hora de organizar las reuniones, establecer los puntos del día y coordinar las mismas tomando nota de todos los acuerdos que se adopte para, posteriormente, trasladarlo al acta que se enviará a todos los vecinos.
Seleccionar un técnico competente
El primero de los pasos que deberá dar el Comité de Obras es el de seleccionar el técnico competente, arquitecto o arquitecto técnico, que redacte el proyecto exigible “a las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios”.
Dicho técnico acompañará a la comunidad durante todo el proceso, defendiendo sus intereses, velando por la correcta ejecución de los trabajos, aportando su experiencia y avalándolo con su seguro de responsabilidad civil y su colegio profesional.
Además, asesorará al Comité sobre las diferentes opciones de rehabilitación existentes: tradicional, SATE, Ventilada…, definiendo junto a ellos los acabados y calidades. Elaborará entonces un proyecto con las mediciones de cada partida que servirá para que el Comité pueda invitar a ofertar a las empresas de Rehabilitación que considere, que presupuesten lo mismo y después se puedan comparar.
Selección de la empresa de rehabilitación
El Comité de Obras será el encargado de la elección de la empresa que realice las obras.
Lo mejor es contar con al menos tres ofertas para poder decidirse por la mejor, y no tanto a nivel económico sino por ser la más adecuada, por las garantías que ofrece, la experiencia, la duración de las obras y las condiciones de pago.
Para ello es importante contar con el asesoramiento del arquitecto, que nos ayude a entender lo que nos están proponiendo estas empresas y analizar cuál es la mejor opción.
El Comité de Obras debe valorar la seriedad y profesionalidad que ofrece cada empresa constructora; solicitará una mínima documentación a las empresas que les demuestre su solvencia económica.
Tengamos muy en cuenta que nos estamos convirtiendo en promotores de obras, con las responsabilidades que ello implica, que no son pocas. ¿Qué ocurrirá si durante las obras se produjese un accidente y la empresa no dispone de seguros, altas, etc.?. Mejor no quiera saberlo y evite por completo este riesgo.
Será conveniente asegurarnos de que la empresa figura en el REA (Registro de Empresas Acreditadas), está al corriente de pagos con Seguridad Social y Hacienda, de alta de trabajadores y Seguro de Responsabilidad Civil de importe suficiente.
Ayudas para la rehabilitación de edificios
Cuando tengamos el presupuesto elegido hay que comprobar si podemos optar a algunas de las ayudas que existen, tanto a nivel estatal como autonómico para la rehabilitación de edificios. Es importante el asesoramiento por parte del arquitecto, del administrador de fincas si lo hubiera, y de la empresa contratista.
Esto es muy importante, porque el coste de la rehabilitación del edifico puede ser elevado y a veces, por desconocimiento, podemos dejar pasar alguna de las ayudas que nos ofrece la Administración.
Cuando ya tengamos la licencia podemos comenzar con las obras de rehabilitación. El Comité de Obras habrá contratado un seguro de responsabilidad civil, complementario al de la comunidad de vecinos, para hacer frente a los posibles incidentes en los que se pueda incurrir a causa de las obras.
Durante las obras es necesario hacer un seguimiento de las mismas por el arquitecto Director de Obra, para asegurarnos de qué todo va según lo pactado. Y una vez finalizadas, el arquitecto que ha llevado la dirección facultativa nos deberá entregar firmado el certificado de fin de obra y todos los documentos que acrediten las obras realizadas.
En resumen, el viaje es largo, pero si se realiza acompañado de verdaderos profesionales y especialistas en cada uno de los procesos, el éxito estará sin duda asegurado.